대치동 키즈 <내 집 없는 부자는 없다> w.밀리의서재

 

 

© sincerelymedia, 출처 Unsplash

 

 

#밀리의서재 는 완벽한 독서메이트다.

워낙 관심사가 중구난방이고, 읽다가 흥미가 떨어지면 중간에 덮기 때문.

그리고 매일매일 기분에 따라 어떤 날은 실용서가 무척 땡기고, 어떤 날은 에세이가 읽고싶고 그렇기 때문에 이것저것 담아두고 읽기 정말 좋다.

무엇보다 가볍고 :)

단, 이북리더기 #크레마카르타g 쓰는데 아무래도 이북 리더기는 사양이 떨어지다보니

로딩이 너무 느려. 이건 크레마만의 단점은 아닌듯..

 

내 집 없는 부자는 없다 #경제책70권읽기챌린지

두렵지만 부동산 투자를 시작하고 싶은 사람들,

실거주로  사는 집이지만 하락장에도 방어할 수 있는 집을 구하고 싶은 사람들을 위한 책. 

 

자신의 성공을 자랑하지 않고, 단언하지 않는다. 

"하락장에도 상승장에도 적용할 수 잇는 투자 원칙을 담으려고 했다"는 작가의 말에 충실하다.

예측하기보다는 대응하라는 정석.

 

상승기에 전문가에게 보통 ㅇㅇ지역의 전망을 물으면,

"실거주는 매수하시고 투자자는 관망하세요"라는 대답을 종종 듣는데 

실거주와 투자자가 봐야하는 관점이 다르지 않다고 말한다. 

실거주하기에는 좋은데 투자 가치는 없다면 실거주를 해야 할지 한 번쯤은 고민해봐야 합니다. 반대로 살기에는 여건이 좋지 않지만 미래에 확실한 개발 등으로 투자 가치가 있다고 판단한다면 미래의 실거주를 위해 미리 사두는게 맞습니다. 
181p 

 

상승기에는 전국으로 온기가 퍼져나가지만 

하락기에는 투자매력이 있는 지역만이 방어에 성공할 수 있기 때문.

수요와 유동성이 몰리는 상승장에서는 환금성이 있는 집과 없는 집, 모두를 팔 수 있어 구분이 모호해집니다. 하지만 이 시기가 지나가면 환금성 없는 집은 투자자가 빠지고 매수세가 현저히 떨어집니다. 왜냐하면 이성을 찾은 사람들이 가격 대비 실거주 가치를 다시 생각하게 되기 때문입니다. 환금성 있는 집은 하락장이 와도 찾는 실수요가 꾸준하므로 가격이 급격하게 내려가지 않고 회복도 빠릅니다.
168p

 

무주택자들은 '집값이 떨어지면 집을 사겠다'라고 말하는데

(나도 그렇게 생각..)

오히려 집을 사기 쉬운 시기는 상승기라고 한다. 

하락기에는 모든 자산가치가 하락하고, 오히려 자금을 구하기가 어렵기 때문. 

 

보통 내 집을 마련하는 시기가 생애주기에 따라 세 번 정도 온다고 한다. 

이 때 투자자의 관점도 함께 고려해서 내집을 우선 마련해라. 

1. 아이가 살기 좋은 곳을 보고 2. 희소성이 있는 곳을 고르고 3. 환금성이 좋은지를 확인한다. 

 

내 집을 마련했다면, 그 다음에는 이를 넘어 부자로 가는 선순환 투자를 하자.

나는 저자가 제시하는 '선순환 투자 방식'이 설득력있고, 유용하다고 느껴진다. 

자산 선순환 투자 모델링
가장 핵심자산인 뿌리(Root)자산
뿌리에서 나오는 투자금으로 더 큰 투자금을 만들어내는 줄기(Stem) 자산.
줄기자산을 통해 불린 투자금으로 경제적 자유를 만들어내는 잎(Leaf) 자산. 

뿌리자산은 끝까지 지켜내며 재투자를 위한 투자금을 만들어내는 자산. 

뿌리에서 나온 돈을 투자해서 불리는 줄기 자산.

경제적자유를 위한 월세를 창출해낼 잎 자산.

뿌리자산에 적합한 상품은 전세금을 올려받을 수 있으면서 실수요가 풍부한 입지에 있는 비교적 건축 연한이 짧은 아파트입니다. 상승장에서는 매매 수요에 의해 자산 가격이 오르고, 하락장에서는 전세 수요에 의해 전세 가격이 오르는 상품이어야 합니다.

뿌리 자산은 상위 자산을 위한 투자에 실패했을 때도 다시 도전할 수 있는 최초 투자금을 만들어줘야 하므로 줄기 자산이나 잎 자산과 권리관계로 묶이지 않도록 주의해야 합니다.

임차관리에 신경 쓸 부분이 많은 다세대 주택 등은 권장하지 않습니다. 

줄기자산은 최초 투자금을 불리는 역할을 합니다. 그렇기 때문에 줄기 자산의 주 형태는 1억 원 이하 소액으로 할 수 있는 시세차익형 상품입니다.

줄기자산은 상위 잎 자산을 만들기 위한 자산이므로 3년 이내의 중.단기 보유 후 매도하는 전략이 필요합니다.

위험 요소가 적고 지속적인 가격 모니터링이 가능한 부동산 상품에 투자해야합니다. 

잎 자산의 목적은 경제적 자유를 위한 월세 창출에 있습니다. 그렇기 때문에 오피스텔, 상가, 다가구주택 혹은 지식산업센터와 같은 월세 수익형 상품으로 구성되며... 매입 시 반드시 주변의 월세 수준을 미리 파악해서 적정 매입가를 확인해야 합니다. 월세형 부동산은 인근 경쟁 업종이나 신규 부동산, 건물 노후도에 따라 월세가 점진적으로 하락합니다. 그러므로 적절한 시기에 매도하고 갈아타면서 자산의 가치를 유지하는 것이 필요합니다. 

 

# 목차로 보는 전체 내용

프롤로그: 집값이 올라 허탈하고 마음고생하는 3040 세대에게 

1부. 왜 나는 부동산 투자가 어려울까?

- 투자기회, 왜 나는 한 박자 늦을까?

- 매수와 매도, 왜 나는 비쌀 때 사서 쌀 때 팔까? 

 

2부. 부자 되기 단계, 시황에 흔들리지 않는 내 집 투자

- 시간을 버는 종잣돈 마련방법

- 생애 주기를 활용한 부동산 투자법

- 투자지역 핵심원리 

아이의 눈으로 봐라

희소성을 찾아라

환금성을 확인하라

 

3부. 부자 되기 단계, 내 집을 넘어 부자로 가는 선순환 투자

- 부를 이끄는 부동산 선순환 투자 시스템

- 하락장에서도 견고한 자산 구축하기

 

4부. 현명한 부동산 투자를 지속하기 위한 7가지 조언

- 쫓기보단 기다려야 큰 돈을 벌 수 있다

- 이익을 실현해봐야 고수가 된다

- 나만의 주특기를 만들어야 한다

- 경제적 자유를 핑계로 숫자 싸움에 매몰되지 ㅁㄹ자 

 

에필로그. 혼돈의 2020년, 부동산 시장을 맞이하는 자세

- 코로나-19 팬데믹 위기, 어떻게 대응해야 할까?

- 상승하는 증시와 추락하는 경제의 괴리를 어떻게 봐야 할까? 

 

발췌

# 책상 전문가가 위험한 이유

부동산 강의는 누가 할까요? 

검증된 투자 고수들 대부분은 자산 소득을 통한 생계 기반과 투자 철학 및 기술을 어느 정도 완성하고 나서 강의를 통한 전수에 나서지만, 자산 소득 기반이 부족한 전문가들의 경우는 다릅니다. 강의와 컨설팅을 주 생계 수단으로 하고 부동산 실전 투자를 부수입으로 하는 이른바 생계형 부동산 전문가가 됩니다.

(31p)

 

상승기 초.중반에서 운 좋게 시세차익을 만든 투자자가 있습니다. 이들은 부자와 빈자의 다른 점을 비교하면서 자신의 투자기에 빗대어 부자 마인드를 강조합니다. 믿어도 되는 걸까요? 이러한 콘텐츠는 학계의 오랜 리서치 결과가 아니거나 진짜 부자가 말하는 것이 아니라면 진위를 의심해봐야 합니다. 부자가 아닌 강사 본인의 생각에서 유추된 내용이 많기 때문입니다.

(33p)

 

# 매수와 매도, 왜 나는 비쌀 때 사서 쌀 때 팔까?

부동산이 싼 침체기에는 내 수중에도 투자금이 없다. 

점점 하락하는 가격을 보며 자산에 대한 대중의 신뢰가 떨어지고 그로 인해 부동산 구매에 나섰던 실수요와 투자자의 자금이 빠져나가기 때문입니다. 그러다 보니 이전의 상승장에서 높은 가격으로 인해 사지 못하고 눈여겨보기만 했던 집이 그토록 원하던 하락장이 도래해 내가 원하던 것 이상으로 충분히 가격이 내려갔는데 이제는 내 집이 안 팔려서 살 수가 없습니다.

(53p) 

 

무주택자는 어떨까요? 전세금을 포함해 그동안 모아둔 현금이 있고 대출만 조금 더 하면 이제 원하는 가격까지 내려간 저 집을 살 수 있는 때가 온 것 같습니다. 하지만 어디까지 떨어질지 모르는 집을 사는데 이 돈을 사용했다가 집값이 계속 내려가 재매도가 안 돼서 묶이기라도 하면 하우스 푸어로 전락할 것 같아 두렵습니다.

(55p)

 

많은 사람들이 자산 가격의 거품을 이야기하며 하락장이 도래하면 자신에게도 매수 기회가 찾아올 것이라고 기대하지만, 막상 본격적인 하락장이 시작되면 그 공포 분위기로 인해 매수할 집에 대한 생각은 완전히 잊게 됩니다. 

(56p)

 

# 생애 주기를 활용한 부동산 투자법

- 부동산 투자를 해야 할 3번의 생애주기

첫 번째, 결혼 준비를 하며 신혼 살림을 할 때

두 번째, 아이가 유치원에 들어갈 때, 

세 번째, 아이가 초등학교 고학년으로 올라갈 때 

(125p)

 

초등학교 3학년이 마지막 생애 주기인 이유

마지막으로 갈아타려는 강력한 동기부여를 제공하는 생애 시점은 자녀의 초등학교 3학년입니다.

...

이 시기를 마지막으로 거주지를 결정하고 나면 이후 학창시절 동안 아이의 학업을 위해 거주지를 유지합니다. 아이의 학업이 끝난 이후에도 학창 시절을 거치면서 만들어진 아이 친구들의 커뮤니티, 부모의 커뮤니티로 인해 거주지를 바꾸지 않습니다.

 

- 생애주기에 앞서 2~3년 정도 미리 사자

부동산 투자에 대한 전문적인 지식이 없어도 일생의 딱 3번만, 가족의 생애 주기가 왔을 때 더 나은 환경으로 가겠다는 의지만 있으면 누구나 사는 동안 자산의 증가를 이룰 수 있습니다. 당부하고 싶은 점은 시기가 왔을 때 부동산 시장의 소음이나 다른 여러 이유로 "그래 이렇게까지 안 해도 돼." 하고 스스로 합리화하며 포기하지 말라는 것입니다. 스스로 외면하지 말고 감당할만한 재정 계획을 통해 더 나은 환경으로 2~3년 먼저 건너간다면, 나도 모르는 사이에 자산은 무거운 바퀴를 굴려 늘어나기 시작합니다. 굳이 투자한다고 여기저기 기웃거리며 머리를 굴리지 않더라도 말입니다. 

(135p)

 

- 투자 지역 핵심 원리 3

아이의 눈으로 봐라

희소성을 찾아라

환금성을 확인하라

 

# 부를 이끄는 부동산 선순환 투자 시스템

부자로 가는 자산의 선순환이란 시장의 파도에 강한 환금성 좋은 최초 자산이 돈의 가치 하락에 따라 자연스럽게 가치가 오르는 동시에, 지속적인 투자금을 만들어주면 이를 기반으로 매입한 추가 자산들이 다시 투자금을 불리고, 스스로 가치가 올라가면서 전체 자산이 지속해서 늘어나는 순환 상태를 말합니다. 이러한 순환 과정에서 중요한 건 부동산 자산으로부터 나오는 민원에 소비하는 시간과 스트레스를 최소화해 나의 시간은 온전히 투자에 집중할 수 있게 만드는 것입니다.

...

이러한 선순환 부동산 투자에서 가장 중요한 건 입지도, 화려한 매매 기술도 아닌 마르지 않는 현금 흐름을 갖추는 것입니다. 

(203p)

 

# 수익률을 높이는 매수/매도의 원리

그렇다면 이렇게 매도자가 불리한 부동산 시장에서 어떻게 하면 성공적인 매도를 통해 이익을 실현하고 투자를 마무리 할 수 있을까요? 

 

매도를 결정하는 것은 매수세

다음 투자자도 취할 이익이 남아있어야 한다

 

전설적인 주식 투자자인 벤저민 그레이엄은 "현명한 투자자는 비관주의자에게서 주식을 사서 낙관주의자에게 판다."라는 말을 남겼습니다. 낙관주의자에게 팔려면 그가 낙관할만한 이익을 보여주어야 함을 잊지 말아야 합니다.

(247p~) 

 

# 쫓기보단 기다려야 큰 돈을 벌 수 있다.

- 부동산은 찾아오는 순서가 있다. 

유동성의 예측 정확도를 높이는 방법은 지역과 상품에 대한 위계를 파악하는 것.

 

276p

최초 진앙지 서초, 강남

용산, 성동, 마포, 잠실 목동, 여의도

강동, 과천, 분당, 판교, 위례, 광교

 

상승 중반기

과천 -> 의왕, 안양, 군포, 시흥

목동 -> 광명, 부천, 송도

마포/성동 -> 서울 서북부와 동북부를 거쳐 구리

분당, 판교, 광교 => 용인과 수원

강동 -> 하남

 

상승 후반기

서남 -> 인천, 안산, 화성

동남 -> 광주, 이천

서북부 -> 고양, 김포, 파주

동북부 -> 구리, 남양주, 의정부

 

# 경제적 자유를 핑계로 숫자 싸움에 매몰 되지 말자

부동산 투자자로서 그리고 한 가정을 지키는 남편이자 아내로서 경제적 자유를 조금 더 깊게 생각하지 않는 이상 우리는 길을 잃고 금세 숫자에 매몰될 수 밖에 없을지도 모른다는 생각이 듭니다.

(356p)

 

# 코로나-19 팬데믹 위기, 어떻게 대응해야 할까?

부동산 투자에서 현금은 매우 중요합니다. 몇몇 전문가들은 급격히 떨어지는 현금 가치를 강조하며 현금은 쓰레기이니 어떠한 자산이라도 사라고 말하지만, 갑작스러운 위기가 오고 공포로 인해 폭락이 시작되면 자산 매매가 얼어붙으면서 시간적 여유를 상실한 부동산 투자자는 급격한 자금 경색에 빠지기 됩니다.

... 

그렇다면 반대로 이러한 폭락장이 오면 모든 자산을 팔고 현금화해야 할까요? 그렇지 않습니다. 역사적으로 급격한 폭락의 시기는 길어야 1년 이내로 짧았기 때문에 그 시기만 잘 지나면 공포는 진정되고 시장은 안정을 찾습니다. 

(367p)

 

# 상승하는 증시와 추락하는 경제의 괴리를 투자자는 어떻게 받아들여야 하는가? 

blog.naver.com/slamorange/222194148914

상승하는 증시와 추락하는 경제의 괴리를 어떻게 봐야할까 #내집없는부자는없다 #대치동키즈